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                        不動產出租免租期涉稅規定
                        發布日期:2021/12/22

                          不動產出租免租期涉稅規定

                          問:納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,是否需要視同銷售?

                          答:不動產出租主要涉及到增值稅及附加稅費、企業所得稅、房產稅、印花稅和城鎮土地占用稅等。

                          一、增值稅及附加稅費

                          根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)規定:“七、納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。因此,出租房只要按照實際收取的租金計算繳納增值稅就可以。

                          同時,根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)第四十五條第二項規定,提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。若存在預收房租情況,出租方在收到預收款當天,產生納稅義務。

                          比如2021年11月20日出租方按照合同約定收取2022年全年房租30萬元(不含稅月租金3萬,1-2月免租金),出租方在2021年12月初應該按照30萬元及適用稅率申報這筆租金的增值稅。

                        出租方繳納增值稅后,還要相應繳納城建稅、教育費附加等附加稅費。

                          二、企業所得稅方面

                          根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定,企業所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入,是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現,免租期不屬于承租人應付租金的日期,因此,免租期內企業所得稅中無須確認租金收入。

                          另外,根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)規定,一、關于租金收入確認問題:根據《企業所得稅實施條例》第十九條的規定,企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入,應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中,如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。

                        前述案例,出租方應該將30萬元租金收入作為在2021年所得稅收入確認。

                          三、房產稅方面

                          根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定,關于出租房產免收租金期間房產稅問題,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。這個規定意味著,2022年1-2月份,出租方需要按照房產原值計算繳納房產稅。因此,出租方是提供免租期還是降低月租金,需要做適當籌劃。

                          關于一次性收取租金,是一次性繳納房產稅,還是租賃期內分期繳納房產稅,各地稅務機關要求不完全一樣,需要關注當地政策??梢渣c擊下面鏈接查閱:各地政策

                          四、印花稅方面

                          根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)《印花稅稅目稅率表》規定,財產租賃合同按租賃金額千分之一繳納印花稅。印花稅屬于行為稅,與簽合同行為、合同金額有關,與免租期無關。

                        前述案例,應該按照按不含稅租賃金額30萬元和千分之一的稅率計算繳納印花稅。

                          五、城鎮土地使用稅方面

                          根據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》(國稅地字〔1988〕第15號)第四條規定,土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。因此,不論是否有免租期,出租方都需要繳納城鎮土地使用稅。

                          六、會計處理方面

                          會計處理上,按照權責發生制的要求,對于出租人提供免租期的,出租人應當將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內,按直線法或其他合理的方法進行分配,免租期內出租人應當確認租金收入。

                          來源:建筑財稅頻道   作者:李志遠整理


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